マンション植栽の老朽化は、まず現状評価から──残す樹木と更新する樹木を樹木医が見極める「植栽の現状評価と再生方針」

築40年を超えた分譲マンションは、2025年末時点で約158.8万戸。建物と同じ年数だけ、敷地の樹木も歳を重ねてきました。株式会社トシ・ランドスケープでは、マンションの植栽をまず評価し、残す樹木と更新する樹木を分けるための入口として「植栽の現状評価と再生方針」をご提案しています。

この一年ほど、管理組合や管理会社の方からいただくご相談を振り返ると、内容がはっきりと変わってきたと感じています。「毎年の剪定をどうするか」ではなく、「この大きくなった樹木を残してよいのか」「診断は受けたが、その先をどう決めればよいのか」「理事会や総会に出せる資料がほしい」というご相談です。植栽の”手入れ”の話から、植栽の”これから”を決める話へ。今回はその入口になる考え方を、樹木医として書かせていただきます。

 

建物には30年の計画がある。緑には、ない

国土交通省の統計によると、分譲マンションのストックは2025年末で約723.6万戸。そのうち築40年以上(1986年以前に建てられたもの)は約158.8万戸で、10年後の2035年末には313.1万戸、20年後の2045年末には503.6万戸になると推計されています。20年で約3.2倍です。

一方で、マンションの将来を考える土台になっているのが「長期修繕計画」です。国土交通省の「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」(令和6年6月改定)を読むと、附属施設の定義に「駐車場施設、自転車置場、ごみ集積所、外灯設備、樹木等建物に附属する施設」とあり、樹木も一応は対象に含まれています。ただ、様式の中で植栽に当たる行を探すと、「17 外構・附属施設」の「②附属施設」に「植樹　整備」という一行があるだけでした。自転車置場やゴミ集積所と同じ扱いで、樹種も本数も樹齢も、危険度の区分もありません。

外壁や屋上防水には、修繕周期があり、概算費用があり、5年程度ごとの見直しが前提になっています。緑にはそれがない。建物には30年先までの計画書があるのに、同じ敷地に立っている樹木には計画書がない──これが、植栽管理の現場で私が長く感じてきたことです。

国土交通省の長期修繕計画の標準様式とガイドラインで、外壁・屋上防水と植栽の扱いを並べると、次のようになります。

(国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント」(令和6年6月改定)の様式第3-2号(p.11・p.14)と、修繕周期の例(p.84)から当社で作成。ガイドラインは、附属施設を「駐車場施設、自転車置場、ごみ集積所、外灯設備、樹木等建物に附属する施設」と定め(p.27)、計画期間を30年以上で大規模修繕工事が2回含まれる期間以上とし(p.32)、5年程度ごとに調査・診断を行って見直すとしている(p.34))

 

竣工から30年、マンションの植栽に起きていること

弊社では以前から、長期的な植栽管理の考え方として、植栽の生育を4つの段階に分けて考えてきました。竣工から3年ほどの活着・養生、10年までの育成・養生、25年までの抑制・管理、そして25年以降の「更新・再生期間」です。今回の「植栽の現状評価と再生方針」は、この4つ目の段階に入ったマンションのためのものです。

この段階で敷地に起きていることは、だいたい決まっています。竣工時に植えた高木が、当時の想定を超えて大きくなる。日照や落葉、越境した枝への苦情が出る。苦情に応えるために強い剪定を繰り返し、樹形が崩れ、樹勢が落ちる。根が張って舗装や縁石を持ち上げ、排水管に入り込む。そして、大きくなった樹木そのものが「倒れないか」という不安の対象になる。

強い剪定については、行政もはっきりと方針を変えています。国土交通省東京国道事務所の「街路樹管理マニュアル」(令和4年2月)には、「樹勢を弱体化させ腐朽等への抵抗力を低下させる強剪定を止め」、路線や樹種ごとに「目標管理樹形」を決めて管理する、と書かれています。同じ事務所は国道20号のケヤキについて、「大径木化した樹木による歩道部の根上がりや横断防止柵・縁石の破損」を課題として挙げています。街路樹で起きていることは、同じ時代に同じ樹種を植えたマンションの敷地でも、そのまま起きています。

 

いま評価を急ぐ理由──倒木の責任、猛暑、管理費

樹木は毎年少しずつ変わるので、「来年でもいい」と先送りしやすいものです。それでも今、評価を急いだほうがよいと考える理由が三つあります。

一つ目は倒木の責任です。国土交通省の全国調査(令和3年4月〜令和6年11月)では、倒木や落枝などによる事故・障害が、都市公園で931件、道路で801件(合わせて1,732件)起きていました。うち人身事故は公園77件、道路33件です。東京都も2026年4月に、都有施設の樹木約80万本を一斉点検し、約13,900本に異状が見つかったと発表しています(5月15日確報)。これは公共の樹木の話ですが、民法第717条第2項は、工作物の占有者・所有者の責任を定めた第1項の規定を、「竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合」にも準用すると定めています。敷地内の樹木が明らかに危険な状態にあったと判断されれば、管理組合が責任を問われる可能性があります。倒れてから「知らなかった」ではなく、点検と診断の記録を残しておくことが、理事会を守ることにもつながります。

二つ目は猛暑です。気象庁によると、2025年の夏は平均気温が基準値より2.36℃高く、1898年の統計開始以来もっとも暑い夏でした。2026年も、7月中旬・下旬の西日本の平均気温が1946年以降で最高となり、この夏、最高気温40℃以上の「酷暑日」は延べ36地点と2010年以降で最多でした。猛暑が樹木にどう効くかを数字で示した国内の研究は、私の知る限りまだ揃っていません。ただ、現場で見ている限り、これまで問題なく育っていた樹木に葉焼けや枝枯れが出はじめ、水切れの症状が出る時期が早まっています。弱った樹木に強い剪定を重ねれば、回復に使える力はさらに削られます。

三つ目は管理費です。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、修繕積立金の実際の積立額が計画に比べて不足しているマンションが36.6%ありました。管理費や修繕積立金が上がるなかで、目に見えにくい植栽費は削られやすい項目です。ただ、削り方を間違えると、剪定回数を減らした分だけ一度に強く切ることになり、樹木が弱り、数年後に伐採と処分の費用が発生します。削る前に、どの樹木に手をかけ、どの樹木は手を抜いてよいのかを見極める。それが評価の役割です。

三つの理由の根拠になる数字を並べると、次のとおりです。

 

「植栽の現状評価と再生方針」で何をするか

私たちがこの段階で最初に行うのは、敷地の緑の全体像を把握することです。いきなり詳しい調査に入るのではなく、まず全体を見る。全体像を見定めないまま詳細調査に入ると、方向性の定まらないデータだけが積み上がってしまうからです。

現状評価では、樹木医が敷地の樹木を一本ずつ目視で診断し、樹種・樹高・幹周・樹勢・根元の状態・建物や通路との距離を台帳に記録していきます。過去の剪定履歴があれば、その具合も併せて読み取ります。樹木の外観から判断しきれない高木や、住民の方が不安を感じている大径木については、必要に応じて機器診断を加えます。弊社ではレジ（Resi PD）(木材の硬さを細い針で測る穿孔抵抗測定器)、アーボソニック3D(音の伝わり方から幹の内部を立体的に描く音響トモグラフ)、ピカス(同じく音響トモグラフ)を保有しており、腐朽や空洞の有無と広がりを数値と画像で示すことができます。あわせて、必要に応じて植栽基盤(土壌)の状態も確認します。大木化した樹木の不調は、樹木そのものではなく足元の土に原因があることも少なくないからです。

この評価をもとに、敷地の樹木を大きく三つに分けます。健全で、これからも手入れを続けて残す樹木。弱っている、あるいは場所に合わなくなっており、計画的に更新する樹木。そして、樹木を減らした場所に新しく植える樹木です。「残す・更新する・植える」の三区分を、敷地の図面の上に落とし込んだものが「再生方針」になります。

成果物として管理組合にお渡しするのは、樹木台帳、リスク区分と機器診断の結果、三区分を示した方針図、そして概算費用の配分です。理事会や総会でそのまま使っていただける形で作成し、必要があれば住民説明会にも同席させていただきます。植栽の話は、専門用語のままでは合意に至りません。「なぜこの樹木は残せるのか」「なぜこの樹木は更新したほうがよいのか」を、樹木医の言葉で住民の方に直接ご説明するところまでが、この仕事だと考えています。

 

評価のあとに続くこと──再生方針から中長期計画、年間管理へ

「植栽の現状評価と再生方針」は、それ自体が目的ではなく、入口です。方針が定まれば、次はそれを数十年単位の中長期計画に落とし込み、年ごとの作業に分けていきます。どの年にどの樹木を更新し、その前後で剪定の周期をどう変え、費用をどう平準化するか。長期修繕計画に「植樹　整備」の一行しかなかった緑の部分を、ここで初めて計画書の形にします。

計画ができると、管理の中身も変わります。建物から十分に離れている樹木は、剪定の周期を3年から5年に延ばせることがあります。全部の樹木を年2回同じように切る仕様を、樹木ごとの周期に組み替えると、費用を増やさずに手をかける樹木を増やせます。逆に、大径木の枯れ枝処理のように毎年まとまった費用がかかっている作業は、更新を前倒しすることで減らせる場合があります。削るのではなく、配分を組み替える。それが、評価と計画を先に置く一番の意味です。

そしてこの計画は、弊社が年間管理を担当する場合も、既存の管理会社や協力業者の方が作業を続ける場合も、同じように使っていただけます。管理仕様書として相見積もりの土台にしていただくこともできます。植栽管理に関する弊社の基本的な考え方は、マンションの植栽管理に関する考え方についてと植栽管理に関するコンサルティング業務でも書かせていただいています。

 

残せる樹木は残す、という立場から

大きくなった樹木は、危険だから伐る、という話に流れやすいものです。私たちはそこに安易に傾かないようにしています。安全を確保することと、樹木を残す努力をすることは、両立します。両立させるために必要なのが、根拠をもった評価です。

樹木は植えた時がスタートで、そこから30年、40年かけて今の姿になりました。同じ時間をかけて、街の景観になり、夏の木陰になり、住まいの価値の一部になっています。海外の研究では、街路樹が住宅の販売価格を押し上げ、売れるまでの期間を短くしたという報告もあります(米国ポートランドの戸建て住宅を対象にしたDonovan & Butry, 2010)。もちろん、手入れされていない大木がそのまま価値になるわけではありません。計画的に評価し、更新された緑だからこそ、資産として数えられるようになる。私たちは、マンションの緑を管理の対象ではなく、手をかけて育て、次の世代へ引き継いでいく住まいの財産として考えたいと思っています。

築30年を超えた敷地の樹木を前にして、「残してよいのか」「どこから手をつければよいのか」と迷われている管理組合・管理会社の方は、一度、現状の評価からご相談いただければと思います。

進め方とお渡しするものは、「植栽の現状評価と再生方針」のページにまとめています。

「ランドスケープコンサルティング」のサービス内容と、ご相談の窓口であるお問い合わせのページはこちらです。

 

よくある質問(Q&A)

Q1. マンションの植栽の「現状評価」とは何ですか?

A. 樹木医が敷地の樹木を一本ずつ目視で診断し、樹種・樹高・幹周・樹勢・根元の状態・建物や通路との距離を台帳に記録するものです。外観から判断しきれない高木や、住民の方が不安を感じている大径木には、必要に応じて機器診断を加えます。あわせて、必要に応じて植栽基盤(土壌)の状態も確認します。

Q2. 長期修繕計画に植栽は含まれていますか?

A. 国土交通省の「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」(令和6年6月改定)では、附属施設の定義に樹木が含まれています。ただ、様式の中で植栽に当たるのは「17 外構・附属施設」の「植樹　整備」という一行だけで、樹種・本数・樹齢・危険度の区分はありません。

Q3. マンションの敷地の樹木が倒れたら、管理組合の責任になりますか?

A. 民法第717条第2項は、工作物の占有者・所有者の責任を定めた第1項の規定を、「竹木の栽植又は支持に瑕疵がある場合」にも準用すると定めています。敷地内の樹木が明らかに危険な状態にあったと判断されれば、管理組合が責任を問われる可能性があります。点検と診断の記録を残しておくことが、理事会を守ることにもつながります。

Q4. 「再生方針」では樹木をどのように分けますか?

A. 評価をもとに、敷地の樹木を三つに分けます。健全で、これからも手入れを続けて残す樹木。弱っている、あるいは場所に合わなくなっており、計画的に更新する樹木。そして、樹木を減らした場所に新しく植える樹木です。この「残す・更新する・植える」の三区分を敷地の図面の上に落とし込んだものが、再生方針です。

Q5. 評価のあと、管理組合には何が渡されますか?

A. 樹木台帳、リスク区分と機器診断の結果、三区分を示した方針図、そして概算費用の配分です。理事会や総会でそのまま使っていただける形で作成し、必要があれば住民説明会にも同席します。

Q6. 植栽の管理費を抑えるには、どうすればよいですか?

A. 剪定の回数を一律に減らすと、一度に強く切ることになり、樹木が弱って数年後に伐採と処分の費用が発生します。評価をもとに樹木ごとの剪定周期に組み替えると、費用を増やさずに手をかける樹木を増やせます。建物から十分に離れている樹木は、剪定の周期を3年から5年に延ばせることがあります。

 

出典・参考情報

・国土交通省「分譲マンションストック数の推移」「築40年以上の分譲マンション数の推移」(2026年8月31日更新)
・国土交通省「長期修繕計画標準様式・作成ガイドライン」(令和6年6月改定)
・国土交通省「令和5年度マンション総合調査」(2024年6月公表)
・国土交通省「倒木等による事故に関する全国調査について」(令和7年4月)
・東京都「都有施設における樹木の一斉点検の結果について(確報)」(2026年5月15日)
・気象庁「2025年夏(6月〜8月)の天候」
・気象庁「2026年7月中旬〜下旬の顕著な高温と今後の見通しについて」(2026年8月3日)
・気象庁「令和8年夏を対象とした異常気象分析検討会の結果について」(2026年9月1日)
・気象庁「最高気温が40℃以上の日の名称を「酷暑日」に決定」(2026年4月17日)
・国土交通省 関東地方整備局 東京国道事務所「街路樹管理マニュアル」(令和4年2月)
・国土交通省 関東地方整備局 東京国道事務所「緑地管理」
・民法第717条(土地の工作物等の占有者及び所有者の責任) e-Gov法令検索
・Donovan, G.H. & Butry, D.T. (2010) Trees in the city: Valuing street trees in Portland, Oregon. Landscape and Urban Planning 94(2), 77-83.

 

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※ 「レジストグラフ」は、穿孔抵抗測定器を指す通称として、日本の樹木診断の現場で広く使われています。ただし、RESISTOGRAPH® は RINNTECH 社(ドイツ)の登録商標で、当社が使用している「レジ（Resi PD）」は IML 社(ドイツ)の製品です。両者は製造しているメーカーが異なります。呼び名の違いは「レジストグラフ・貫入抵抗測定器とは何か」で説明しています。

 

株式会社トシ・ランドスケープ
樹木医　中村雅俊